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房企看空房地产市场集中抛售资产?真相可能没这么简单!

来源:和讯网 2017-12-29 07:25:00

[摘要] 近日,包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企密集抛售资产,出售标的总金额达到560亿元,引发业内强烈关注。房企集中抛售资产背后到底隐藏着什么样的原因?

近日,包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企密集抛售资产,出售标的总金额达到560亿元,引发业内强烈关注。房企集中抛售资产背后到底隐藏着什么样的原因?

房企为何抛售资产?

知名房企卖资产是否意味着房企看空房地产市场?我们又该如何理性看待这一事件呢?

首先,房企密集大额抛售资产并不意味着全盘看空房地产行业。从抛售的560亿资产具体项目中抛开长实地产出售香港中环中心75%权益金额336亿非大陆资产,11月份其余10家房企抛售资产只有近220亿。与此同时,也发生了10余家房企收购资产超过210亿的情况。因此综合看来,该现象属于房地产行业正在进行业务结构分化,而非房企逃离房产行业。在此基础上,本次事件可以理解为反应房地产行业现在所面临的形势和未来的机会。从房企内部角度考虑,有以下几个原因:

,优化公司项目条线,减少风险资产占比,有效降低房企资产负债率。房企通常面临着资产负债率高达70%以上的巨大压力。从抛售的资产具体情况来看,大多项目的资产负债率超过了85%,甚至出现了超过95%、资不抵债的情形。以中海地产出售北京(楼盘)世纪顺龙房产100%股权债权为例,截至2017年9月末,该公司资产总计13.12亿,负债总计12.83亿,资产负债率高达97.79%。房企选择出售这些高资产负债率项目资产,可以有效改善资产负债表。

第二,缓和资金回流,稳定资金链和公司正常运营。房地产领域宏观调控观点深入人心,市场成交意愿持续降温,房企回款难度和压力不断增大。据统计,截止今年9月份,十大一线城市商品房成交套数相比去年同期下降40%,成交面积同比下降45%。伴随着成交套数和成交面积下降,房价也在持续走低。以北京为例,部分二手房价格跌幅连续六个月居首位,有些二手房价格更是近乎腰斩房屋出售的资金回流是房企稳定资金链最重要的途径,然而以现在的情况看,要在延续惯性的基础上稳定资金链不太现实,因此抛售资产回收资金成了房企减少运营风险,稳定资金正常周转的可选择手段之一。

第三,外部因素尤其是融资难也是房企抛售资产的重要原因。下游需求降温,市场成交意愿低迷,想通过正常销售实现资金回流已是困难,再加上监管部门严控资金投入规模,导致融资输血通道收紧,让房企运营更是难上加难。银行贷款历来是房企主要融资渠道,房地产调控多次加紧,银行对房地产的信贷规模持续收缩。以建行和工行为例,截至2016年6月末,建行房地产贷款规模3818.68亿,较去年年末下降14.87%;工行房地产贷款规模余额7145.95亿元,较去年年末上涨11%,但涨幅回落高达35.6%。信托基金是房企第二输血工厂,今年也面临监管掣肘,要求控制房地产融资规模。截至9月末,投向房地产的信托余额高达2.07万亿,占信托总余额的10%,是2015年来占比首超10%,信托渠道融资空间越发狭窄。银行、信托、基金放贷日益紧缩以及售房金额逐渐下滑,房企融资冬天已悄然来临。

未来房企何去何从?

为防止房地产行业可能带来的系统性风险,政府对房地产行业的监管态度异常坚决。在党的十九大会议上,习近平总书记强调“房住不炒”的属性定位,并要求建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。紧接着,12月中央经济工作会议再次提出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。这一系列信号彰显政府从严监管房地行业,并大力支持发展租赁市场的决心。而从此次抛售潮的项目来看,主要是别墅、地王等高端住宅或商业地产,这些项目类型显然难以适配租赁市场潮流,租赁市场首先会在中低端租赁房产显现巨大商机,因此出售高端地产回笼资金投资布局未来租赁业务成了大型房企的明智选择。随着传统业务监管加码,租赁市场新蓝海显现,加强在此领域的未来布局,可以说是大型房企调整业务结构的一次重要契机。

房企应在深刻复杂的多重变化契机中争取生存和发展机会,其未来发展将可能呈现以下新的特点和趋势:

一是“开发模式多样化”。房地产市场已从增量时代过渡到存量时代,产业渗透和协同发展不断深化,尤其随着城镇化发展、棚户区改造、各类产业园区兴建,将推动房地产企业更紧密结合城市发展,探索出多样化的开发模式。主要有:通过PPP模式参与城市棚户区、老旧城区改造;产业园区一站式开发建设,包括配套设施及后期运营;参与特色小镇建设与运营。

二是“房企轻资产化”。过去多年房地产的蓬勃发展跟其类金融特性有巨大关系。房企投资高杠杆、高、高周转特点将发生巨大转变,近年来调控方向坚持“房住不炒”基调,通过控制土地出让、合理控制发展速度,规范融资渠道规模等措施,有效防止房地产行业发生系统性风险。推动房企向“去杠杆”、降低资产负债率、低资产周转、“去金融化”特点转变。

三是“房企产权变化”。多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度措施进一步落实,将推动租赁住宅、集体建设用地入市,缓解居住而非买卖的供需矛盾。房地产市场传统开发销售模式面临挑战,租售并举导向下将促进房企产权进行深刻变革,转型轻资产、掘金长租公寓,同时使得资产证券化、资产运营商和房地产基金组织迎来发展时机。

四是“立体式产业发展”。上下游将更多地围绕消费服务形成生态圈。住房需求向求质转变,将推动更多行业融入房地产范围,房企发展不再局限于上下游衍生,而是寻求立体式扩张,健康养老地产、旅游地产、医疗教育地产等都会成为房企发展的生态圈,推动地产与其它产业更紧密结合。

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